我们邀请了 4 位朋友，让他们来聊聊自己眼中 2023 年最满意的商业地产项目

2023 年已经过去，在疫情之后，过去这一年应该被很多同学看作是“回归正常”的完整一年——不仅是我们的日常生活、衣食住行，也包括整个世界的运转，有技术迭代、产业升级，也有吃喝玩乐、消费消遣。

作为受疫情影响最大类别之一，商业地产项目经历了三年的不确定，在过去一年也终于可以放开手脚，全力展现自己应该有的样子。而它们也的确在很大程度上影响着我们的生活、决定着我们的消费，乃至参与塑造了整个社区和城市的气质。

这次我们邀请了 4 位朋友来谈谈他们眼中 2023 年最满意的商业项目。它们有的就在去年正式亮相，有的可能已经开业多年，但在过去一年，它们有某些方面给人留下了深刻印象，以至于当我们聊起来时，4 位朋友分别第一时间想到了它们。来看看他们带来了怎样的分享。

鸿寿坊

所在城市：上海
开业时间：2023 年 9 月 28 日
推荐人：SS，商业地产“丙”方

作为爱逛菜市场又流窜在街头的年轻人，我会喜欢鸿寿坊也算意料之中。

金宇澄老师的《繁花》原著并不在繁华外滩，它接近一半内容都发生在市井气很重的大自鸣钟——也就是鸿寿坊项目所在地一带，嘈杂接地、人头涌动，无数生活琐事。

大自鸣钟菜场周边是集市场小铺、密集石库门建筑和街心乘凉区为一体的社区，承载着长达百年的复合功能。而瑞安作为最早挖掘上海城市更新、历史共存方法论的开发商，完整地承接了新天地系列的开发经验及苏州河以南市井混杂的浑厚记忆。

从 slogan“理想的附近”便知，鸿寿坊调整的着眼点，不只在于改变长寿路商圈传统社区商业的格局。在放大西康路历史 DNA 切片的前提下，鸿寿坊或许更旨在重塑传统老城区新的代际关系，给邻里生活更充沛的方向感。

从生鲜小超市到街边搭满洋伞的意大利餐厅，从藏在菜场中的立吞日料亭到宠物护理店，菜场不再只有主妇或爷叔嬢嬢，融合餐厅也不只针对年轻人开放。鸿寿坊的受众年纪、功能覆盖宽于传统街市或文化街区，是上海当代多元日常生活的清晰缩影。

另外更值得佩服的是 Foodie Social 空间的执行落地。针对很多商业项目统装空间遇到的管理低效、设计精神并不深入问题，鸿寿坊食集交出了很好的解答方案。

“外壳”方面，依托着瑞安深耕上海的钻研成果，概念设计沿承石库门和港市元素，真正意义上的考究和有源有理，鸿寿坊的空间基础留足了商业体未来数年内调整的空间与可持续性，典型长期持有的开发视角。

而对于商管落地来说，更重要的是“骨架”，这直接反映了项目的管理精度。商管各部门在租户设计规制、施工管理（细到如何完成最后 1 厘米收边）、宣发审美、运营配合等方面都能默契衔接。

最后呈现来看，Foodie Social 的视觉非常统一，但个性存尤；品牌完成了深度的自我表达，却毫不突兀。团队精简，同时把设计精神、定位规划真正地贯彻到细节的每一寸，实属难得。成熟港资开发商在大方向把握、部门管理、流程化规制方面，确实有非常出色的“common sense”。

不可否认，鸿寿坊更新的成功，有上海城市基因在引领。但古城也好、新城也罢，只要团队有足够的钻研精神和文化理解力，更有趣先进的城市塑造方法论一定会徐徐展现。

重庆光环购物公园

所在城市：重庆
开业时间：2021 年 4 月 23 日
推荐人：徐小明，“洋气生活”公众号主编、时尚博主

要说我 2023 满意度最高的购物中心，那应该是重庆光环。

我觉得，如果叫光环去做人格测试，那它绝对是 ENFJ。不是我想要把它拟人化，而是它自己已经把自己拟人到不行。小红书上谁不知道“照母山环环”的大名，如今光环开业已经两年多了，我看它已经活出了自我，赛出了风格。

作为香港置地全新商业品牌“光环”系列的首个作品，重庆光环在开业之初就代表了西南地区商业一股新鲜生命力——全新“城市自然共同体”的创新理念，纵跨六层室内植物园与商业空间完美交互，是“我们希望中的综合商业空间”的生动模样。

2023 年光环最具代表性的“沐光森林”和“光里街区”打造得越发美，也被我们戏称为——“最能整活儿的购物中心”。

真的光环搞的花头太多了，频次也够密集（外地没统计，至少在重庆绝对数量质量位居第一）。不是为了商业才搞，那多功利，光环是真正为了提升大家体验感的氛围高手——春天的樱花大道、玫瑰阶梯、圣诞飘雪季、CHANEL BEAUTY 红山茶花系列巡展、“你好啊大艺术家”西南首展、“MORE HUGS 与世界相拥”全球首展……各个都出圈，甚至引发很多本地外地商业的模仿。

而国际时尚、人文艺术、绿色环保等多维主题，也都是光环不断输出的信号，吸引更多同频的人来到此地。不购物，去光环也能丰富生活、吸收很多养分。

2023 年也经常看到光环发捷报，最近一次元旦跨年数据，去年 12 月 30 日到今年 1 月 1 日，项目客流量 62 万人次（我都为光环的承受能力捏把汗的程度），重庆光环正在加速推进品牌矩阵的量级跃升。凭借稳健且持续上扬的业绩表现，对北边金州商圈的商业级次提升产生了极大推动。

我记得被戏称为“沪签”之一的 Salomon，也是在光环进行了全国首次联合购物中心合作的渠道活动“Salomon x 光环 RE-RING 越野跑”，并且开业期间及开业当月业绩均实现了西南地区排名第一。

光环愈发人气高企，就愈发自信，传导到市场上的动作就愈发灵活大胆。这是一个良性循环。其实我最爱光环的一点是不给自己贴标签，哪有这么多定义定位（如此前瞻性的基础条件怎会只做社区顶配？），啊你们喜欢我什么，我就默默朝这个方向努力好了。其实人类是感情动物，日常消费这回事你情我愿，提供商品容易，提供情绪价值却更宝贵。

2024 年，光环还将迎来交通的重大加持（曾家岩隧道线路的延伸和未来的轨道交通 15 号线），在品牌上有国际一线高化品牌的注入，以及更多在市场上引领风骚的国际品牌。这些都非常值得期待。

cdf 海口国际免税城

所在城市：海口
开业时间：2022 年 10 月 28 日
推荐人：邱洪森，资深时尚商业媒体人

休假到海口旅游，有机会看了一下 cdf 海口国际免税城，非常惊喜。2022 年开业时知道它借了海南自贸港建设的东风，又有着“全球最大单体免税店”的 title，而当真的身在其中，还是有特别的感受。

首先单纯从消费者体感来说，我认为整个项目“场子大、品牌多、业态全”，总体来说——非常好逛！

1 层，奢侈品零售业态组合相当丰富，常见的 Bottega Veneta、Valentino、Versace、Burberry、Balenciaga 等等都有，其中好几家大牌在主入口做了内双层旗舰店设置，门店通透的落地玻璃搭配项目的透光天幕穹顶，自然洒进来的阳光给了顾客相当自然且奢华的游逛体验。

我比较惊喜的是珠宝腕表业态的招商，不仅有卡地亚、Cartier、梵克雅宝、江诗丹顿，还有 MESSIKA、宝诗龙、DJULA、Qeelin、Pomellato 等这些全国范围门店并不算多的高珠品牌，够齐全，国际化程度够高，当然重点是价格不错——作为免税城，大牌珠宝都能参加商场满返和积分活动，叠加各种消费券，最后算下来基本在官网 85 折左右，相当诱人。

2 层香化护肤也很齐全，雅诗兰黛、兰蔻、LA MER 这些不必说，而且价格基本是 4 - 6 折，外加多倍积分，非常值得入手，而像潘海利根、By Kilian、Le Labo 这些相对小众的品牌都有，这就很厉害了！另外不仅有品牌专柜，依靠中免集团的资源优势，项目更有 cdf Beauty 自营美妆护肤香水集合店，业态相当丰富。

3 层是轻奢和设计师品牌以及一些零星的餐饮，4 层主要是大餐饮和生活配套。而我印象深刻的是场内对垂直动线业态的关注，比如站在南中庭往上看，全是咖啡饮品，一目了然：2 层 Peet's Coffee、3 层 Tims、4 层星巴克——这样在不同楼层中段节点设置休闲餐饮，是能大大拉长消费者的停留时长的。

项目整个空间也很“能打”，280000 平方米建筑面积实在是大，按内环一层流线长度约 800 米，逛整个商场 4 层相当于走了 4 公里的路，这也给空间和动线设计留出了很大的操作空间，法国 VP 建筑设计事务所以“海天一色”概念完成设计，而环形动线、天幕穹顶……这些都让项目有着十足的通透感和呼吸感。

这个空间也让“AURA 天际秘林”中庭非常有效果，这是维塔工作室（Wētā Workshop）定制的，它的声光影表现也给顾客带来特别的感官体验。

背景信息：维塔工作室位于新西兰惠灵顿，这是业界著名的特效和模型道具公司，它们参与过大量著名大片的制作，比如《指环王》三部曲、《霍比特人》系列、《阿凡达》系列、《疯狂的麦克斯：狂暴之路》、《银翼杀手 2049》、《流浪地球》等等。

按照项目刚开幕时公布的数据，场内有超过 800 个品牌（当中包括 5 家全球定制独家品牌店和 7 家全球首家品牌概念店），开业一年，项目对海南全省离岛免税购物金额增长的贡献率达到 72.5%（据《海口日报》），可见一斑。好项目自带流量，大力投入、用心耗时、高度的资源集成，最终呈现出城市级地标商业作品，市场和消费者自会给予不错的正反馈。

接下来，项目还会继续有奢牌进驻，我也非常期待下次去逛的开心场景了。

GINZA SIX

所在城市：东京
开业时间：2017 年 4 月 20 日
推荐人：Corrine，悠泊代客泊车创始人

东京从不缺乏丰富的商业面貌，代官山、表参道也自有其迷人之处。但没想到的是，作为商业考察目标匆匆走过的银座，会有一个“老”项目给我留下至今依然在心内回响的信赖感。以至于再次到访东京时，我还会愿意将用餐、购物、漫步时光交托于它。

这是位于东京银座六丁目的 GINZA SIX，它的前身是 1924 年开业的松坂屋百货大楼，2017 年 GINZA SIX 亮相时有着“银座史上最大百货商店”的头衔。虽然项目外形并不出挑，但在银座大街上很容易就能看到一横一横的“屋檐”，以及和大牌门帘并排的简约 logo，哪怕首次到访也很容易找到。

到项目其实是出于考察目的，出发前也早已通过各种渠道了解了项目大部分信息。但果然商业是需要亲身沉浸其中，才能得到超过五感的体会，发现隐藏的彩蛋。

原本只是想来吃个饭的我们一行人，没想到能在这里逛到关门。在 13F 餐厅区域盲选的筑地铃富，竟成为我们日本行的高光一餐。之后顺梯而下，依次经过文化、生活、服饰、美容、食品楼层，竟都买到了满意而独特的商品。

1. get 到室内设计师心意的瞬间

除了吃得好、买得开心，让 GINZA SIX 成为我年度最爱的，其实是下面这些店铺以外的区域，总能感到被设计者、经营者体贴到的瞬间。

比如在可以看到城市天际线的 13F 美食区的落地窗旁会有一个六角形元素的沙发，像是说“不用着急，停下来看看风景吧”。

等候电梯到达时有一些空闲无趣？旁边墙上是京都艺术家船井美佐的《乐园/边界/肖像画》，让鉴赏者映于画里，成为公共艺术的参与者。

公区酒精擦手液的旁边，体贴地放着一瓶 Diptyque 按压式护手霜。旁边小字提醒你，倘若喜欢这个味道，在 B1F 就可以找到它。

没有什么比城市内的绿洲更可贵了，想到有水有绿植的地方给身心充电，那就到屋顶花园去吧。

这些商业设施的“非店铺”部分，呈现了可亲的、以人的体感为第一考量的设计心意，也提升了“漫步银座”的乐趣。

2. 惊艳到我的地下停车场

工作关系，停车的部分会是自己特别留意的环节，而 GINZA SIX 在这部分更是堪称惊艳。

GINZA SIX 的停车服务分两种：代客泊车和自助停车。代客泊车是面向年消费约人民币 15 万元以上的 VIP 会员免费提供，如果其他客人使用则需要支付 2000 日元服务费。好处是可以在 B2F 的专用接待区放下车辆，然后直接通过专用通道进入商场。

自助停车的客人则需要开到 B4F，跟随沿途人员指示进入机械车库。寸土寸金的银座地段，采用机械式停车场提高空间利用率，将车位拓展到 550 个来符合商业面积配比，这是一个合理选择。

但如何将冰冷的机械停车体验设计为符合高奢定位的“到达感”？这会是个课题。而在 GINZA SIX，整个 B4F 停车服务楼层被设计成高舒适度的“Lounge Area”，以此作为驾车客人在商场的第一个和最后一个接触点。

区域全部铺有黑色大理石纹地板，目之所及都有充足的休息座椅。氛围灯光经过精心设计，以至于我用自己拍的照片去 Google 反查时，搜索引擎给出来的结果全是酒店。

B4F 也处理所有客人（包括代客泊车和自助停车）的取车手续。5 个出车口解决了机械车库高峰期时并行处理的问题，有效减少等候时间。所有顾客通过自助缴费机进行无接触缴费（可能是疫情带来的习惯的变更），之后就可以根据屏幕显示在对应出口旁的座椅休息等候上车，屏幕提示精确到 15 秒为单位。

定位奢华的商场很多，近年来国内优质项目也有非常多针对停车服务的创新。但能将停车服务区域进行一体化设计和建设，以及最终效果如此舒适的，这的确是第一次见，也给了我这个从业者很多的灵感和莫大鼓舞。

这些购物旅途上发现的细节，可能每个单拎出来并不惊人，但它们放到一起并且做到极致，就很难让人不产生信任感。当时我就和同行小伙伴说：“可能一个消费者和商场能达到的最紧密关系，就是我相信这个商场为我选择的一切，吃到的、买到的、体验到的都是精心考量、与我充分共情的结果。”

无论是经营了 88 年的松坂屋，还是 2017 年强势开业后受到疫情影响经历过退租潮，到 2021 年重新再次出发的 GINZA SIX，在银座的时间轴上有过高光，也经历过艰难，或许没有什么天选地段和项目，经营者的使命就是不断求变，成为消费者信赖的朋友，这或许也是做商业地产有趣和令人欢喜的地方。

在这个冬天，在东京获得的一些精气神，与各位分享。